重塑百年茶亭盛世

——访福建华辰房地产有限公司董事长魏传瑞
                       
    魏传瑞 
    福州市政协常委
    中国国际商会福建分会副会长
    福建省企业与企业家联合会副会长
    香港福州十邑同乡会永久名誉会长
    福建省第十一届优秀企业家
    2005年福建经济年度杰出人物
    2008年世界杰出华人
    
    福建华辰房地产有限公司董事长魏传瑞最近异常地忙碌。
    他开发的“君临•盛世茶亭”项目已进入倒计时阶段，最牵动他神经的莫过于工程进度和洽谈招商。前不久，在厦门98国际贸洽会上，魏传瑞又为茶亭街的未来蓝图画上了浓重一笔——与全国家具百货航母“居然之家”签约。这使本来就炙手可热的茶亭商业区拥有了重要的实体支撑。
    茶亭街，这条承载着福州百年商业文化的老街，2006年全面拆除之后仅剩下一片残根断垣，华辰对其4年的改造，最终能否重现民俗商业街繁荣景象，谱写出“海峡西岸第一街”的新百年华章？肩负着这一使命的魏传瑞，信心满满。

——150天构建一个新茶亭——

    “君临•盛世茶亭”项目总占地面积123.2亩，“一轴三核心”是其规划灵魂，即中轴线景观街与地下商业街为一轴，茶亭河水街、群众路现代商业中心和洋头口商业步行街为三核心。
    目前，“君临•盛世茶亭”已现雏形，青砖白瓦的明清建筑错落街边，几座白石拱桥轻盈地跨过茶亭水街两岸，而与水街同属“三核心”的8号群众路商业地块和9号洋头口商业地块，正是魏传瑞当前关注的重点。
    “要响应政府号召，大干150天，实现跳跃式发展！明年1月份必须以崭新的商业姿态亮相福州。”魏传瑞给自己下了“军令状”：原本计划明年6月主体封顶的8号地块，提前到明年1月30前完成；原本需要1年时间完成的9号地块三层地下工程，必须在150天内挖成3层地下室。
    提出口号容易，落实口号难。尤其建筑工程中许多环节需要实打实的时间，工期怎么可能缩短一半？魏传瑞凭借10多年的地产开发经验，用他独特的方法，在保证安全、优质的基础上，创造了华辰的速度——4天建设1层主体工程。

“粮草”先行  排除后顾之忧

    财力是保证一切发展的基础，人力是运用财力加快发展。
    采访中，魏传瑞多次强调工程建设中的“资金保障”：“只有资金有保障，工人们才能心无旁骛地投入施工建设。目前华辰地产的资金十分充足，完全能够保证茶亭项目150天之内实现工程目标所需。”而且，他所说的资金保障不仅体现在大局需求，还具体落实到了工程建设的各个环节。
    业内人都知道，工程材料一般是月头供货，月底结算费用给供货商。但是魏传瑞这次的作法一反常态——他把150天所需要的钢筋、混凝土、水泥等材料款一次性支付。其中， 8号地块封顶前的材料款就将近1亿元，而9号地块3层地下室的材料款也将近1亿元。
    给施工单位的报酬和民工工资，他也采用同样的方法。摒弃原先月底结算支付当月工资60%-70%的行业惯例，根据上报的预估工程完成量，将当月所需支付的报酬100%于月初发放到位。这是史无前例的作法。
    提到这些，魏传瑞不禁露出自豪的神情。他说：“华辰为他们解决了资金、材料和人力问题，民工们能够安心工作，施工单位也只要全力管理好班组每道程序的搭建就可以了，这是加快施工进度很有效的方法。”

“备胎”措施  确保无缝衔接

    魏传瑞认为，开发商要知道如何出钱才能把项目建设好，就必须长期深入现场管理，多与施工班组沟通，分析工程进度迟缓的原因，站在施工单位角度解决问题，做到换位思考才能做好事情。“备胎”，正是他这些年的心得之一。
因为赶工期间24小时施工，魏传瑞考虑到工人的健康，特别设置了几个灵活机动的班组。一个工点以一个班组为主，当这个班组中很多工人因为加班需要休息时，就调用一个机动班组代替赶工。他强调，两个班组想实现无缝衔接，就必须保证交接无误，且两个班组都要服从管理。
    除了需要“后备选手”外，魏传瑞还为几种重要材料准备了第二家供应商。
    “当原合同供应商中途无法及时供应材料时，就可以从第二家供应商调货。这需要花费更多的成本。”魏传瑞介绍，例如公司与一家混凝土供应商签约后，还要再与另一家供应商达成候补合作协议，并提交押金。第一家正常供货情况下不从第二家进货，一旦需要从第二家进货时，因为各方原因，一般混凝土费用大约需增加5%。
    他表示，虽然这些措施需要增加不少成本，而且“备胎”不一定用得到，但是要赶抢工期就必须作出这样的投入。

“微服私访”  力破现场难题

    近日，午夜过后的盛世茶亭工地，常常出现一个“神秘”的身影。这个人话不多，有时匆匆走过，有时停留片刻，忙碌的工人们甚至没有发现身边多出的这个“陌生人”。即使他几次准确预言了现场问题的发展趋势，但是单纯的工人也不曾去探究他的来历。他们完全不知晓，他就是“微服私访”的董事长魏传瑞。
    几乎每天深夜凌晨后，魏传瑞就独自进入工地。不巡查工作，不指导施工，那么他的用意是什么呢？
    “公司每天都指派一个高层领导在现场通宵值班，不用我再去‘指手画脚’。”魏传瑞说，“我下工地只带耳朵和眼睛，不带嘴巴。暗访，让我能够倾听一线工人的真实需要，尽快科学调整施工方案。”
    8月的一个深夜，魏传瑞路过8号地块工地，看到五六十名钢筋班组工人闲散地坐在施工棚里。他上前佯装闲聊：“你们今晚加班准备干些什么活?”工人：“就是等钢筋了。”原来，当晚运送钢筋的货车抛锚，工人们没有钢筋可加工。一些工人等得不耐烦了准备离开。魏传瑞连忙上前阻止：“再等半个钟头看看，先别走。”他知道，工人这一走，工期又延误一天。他马上电话部署公司钢筋分管人员落实解决。分管人员连夜前往钢筋供货点，钢筋供应商也马上赶到仓库，重新派车调拨了一批钢筋。半小时后，钢筋果真运到了施工现场。
    “这就是我要到现场去听、去看的目的。这也是为了保证工程进度能够切实按照计划完成。”魏传瑞以实际行动，正率领华辰人一步一个脚印朝着目标前行。

——揭开华辰地产智慧——

    2010年3月，福建华辰地产凭借强大的商业地产综合开发实力，成功入选“2010年中国房地产百强企业”，其斥资36亿元独立开发的“君临•盛世茶亭”项目更是囊括了“2010年中国房地产百强企业突出贡献项目”和“海西最具投资价值的商业街”两项重量级殊荣。
    这一个个荣誉背后又蕴含着华辰怎样的管理智慧呢？

实力招来“金凤凰”

    这一年来，魏传瑞的案头早已叠满了商家资料。许多本土百货、超市都在与华辰交涉入驻事宜。但是，魏传瑞一概拒绝。他说：“福州的奢侈品消费力很强，但是福州现有国际一线品牌极少，而且分布分散，大量购买力外流到杭州、香港。我希望新茶亭能够重写这样的商业面貌，弥补福州高档商业中心空缺，聚合高端品牌，真正成为‘海西第一街’。”
    为了找到合适的商家，他多次赴香港、北京、上海等地调研，与大型品牌商家沟通，吸引他们到福州考察。正是因为他坚定的信念，这次厦门98贸洽会上，他收获颇丰。
    《闽商》：厦门98贸洽会上，“居然之家”、北京王府井百货、燕莎集团等大型零售商都对盛世茶亭表示了入驻意向，其中“居然之家”已经与华辰签订协议。但是，时值福州商贸大发展时期，SM广场、万达金融街、北江滨城市综合体、新宝龙城市广场、东方新天地商业广场等一大批商贸项目近年内都将亮相福州。您认为，“君临•盛世茶亭”赢得“居然之家”青睐的原因是什么？
    魏传瑞：居然之家的业务遍及20多个省级城市，150万平米的商业体量，100亿元的销售规模，是中高端的北京主流家居卖场。这家企业选址茶亭8号地块以前，在福州进行了为期6个月的考察。据我了解，最终与华辰签约的主要原因有3点：1、茶亭街地处福州商业中轴，而且未来地铁1号线的主站口设在茶亭街，其商业价值不言而喻；2、华辰对新茶亭的设计，拓展了土地原有价值，而且将民俗文化、自然山水和商业市场三大元素和谐融合，其中8号地块商业建筑设计完全符合“居然之家”的布局要求；3、福州市2009年消费品零售总额是1300多亿，消费潜力很大，现在福州商贸发展趋势强劲。加上，福建省政府和福州市政府对于这一大型商业央企进驻福州给予了大力支持，政府希望它能够把资金、人才、先进的经营理念以及高档品牌引入海西，振奋福州商业。
    现在，“居然之家”已经着手编写战略计划。2011年5月底一定会开业，争取元旦开业。

对抗风险的密码

    《闽商》：中国房地产市场经过这几年的大起大落之后，今年又遭遇中央密集调控，许多房地产公司都难以招架。华辰地产开发的“盛世茶亭”住宅楼市却似乎未受波及，还未开盘就已经有“购买者”排起了长队。华辰是如何化解市场危机带来的风险的？
    魏传瑞：除了地段因素外，很重要的一点还是“资金”。资金保证是华辰抵抗市场风险的重要手段。目前华辰为茶亭项目预备了十几亿资金等待投入建设，资金足以完成项目开发，甚至到交付钥匙都没问题。所以，华辰不靠预售的钱款建设项目，就算因为宏观调控全国房市走低，销售遇冷，资金链也不会断裂。华辰完全有实力挨过房市“冬天”。等供需平衡后，自然不会再宏观调控，到时就可大量销售了，也就规避了风险。没有实力的企业可能会选择抛售，但是万一抛售也遇冷怎么办？这时候资金链就很可能断裂。
    还有一点是资金沉淀将大大削弱地产企业抗风险能力。华辰的方法是在安全、优质的基础上加快建设，销售或运营建成房产，使企业的资金快速回笼。

夯实基础后谋发展

    《闽商》：对华辰地产的未来发展，您有怎样的战略规划？
    魏传瑞：等茶亭街项目建成后，将会给福建华辰提供固定资产逾50亿元。而且这个固定资产具有很强的生命力，通过租赁给居然之家、燕莎集团、北京王府井等实力商家经营，茶亭商业地产很容易取得信托基金或者银行融资。融资成功后，华辰地产也许会寻找新的发展项目，也许会上市。所以虽然现在有不少城市希望华辰为其进行旧城改造，但是目前我不想分心，专注做好茶亭项目，把公司根基夯实，这是以后华辰地产发展的基础。

——事业从心态中获益——

用三种心境看事物

    魏传瑞常常独自爬上鼓山，为的是探访涌泉寺高僧问道解惑。他说：“通过参禅悟道，反思多年的商海经历，发现有三种心境使自己的事业受益最大。” 
    公德心 “仰承福泽 报效桑梓”一直是魏传瑞秉持的经营理念，他带领福建华辰斥资上亿元成立“华辰慈善基金”，每年捐资助学、赈灾济难、扶贫救困的捐款均达数百万元，并荣获福建省慈善突出贡献奖。虽然魏传瑞捐了这么多的善款，但是他认为“捐钱不代表就有公德心”。
    “公德心应该融入到经营公司和运营项目的过程中。”他说，“如果为了占有一点利益就去争去抢，与业主、与供货商、与施工单位，都容易产生矛盾。”
    魏传瑞认为，和谐的战略合作伙伴是企业核心竞争力之一。当施工过程中钢材涨价，远远超过协议价格，钢材供应商利润挖空甚至亏损时，魏传瑞往往主动提出多支付材料款补贴供应商。“如果我们死抓住协议定价不放，供应商会选择停止供货。虽然这样华辰可以获得一笔违约金，但是合作关系破裂，不仅供应商亏损，华辰也要花费更多财力、精力另寻他家。”魏传瑞解释，“根据市场上浮价格，与原供应商协商一个中间价，增补部分材料款给对方，不仅供应商避免了亏损，我方也节省了资金，双方才能够继续良性合作。”
    魏传瑞描述自己的公德心是理性的，作为企业经营者不能为了推崇公德心而完全不要利益。只有当企业得以生存，才可能帮助需要的人。
    社会责任心  现在谁都知道茶亭街是个重金难求的“聚宝盆”，其商业价值更因地铁主站口的设立而倍显珍贵。业界、媒体无不感叹魏传瑞当初一举拿下茶亭9个地块的战略眼光。然而，魏传瑞否认自己有这样的远见卓识。
    反观2006年，当众多开发商对茶亭改造项目望而却步的时候，魏传瑞毅然拿地，只因为“觉得作为福建本土企业应该承担起建设家乡的责任”。他并没想到，一份对家乡的社会责任心，铺就了今天的事业。
    平常心 魏传瑞认为，平常心就是不要把自己看做一个企业家、富翁，如果抱着“我有钱，谁怕谁。”的心态就无法做好事业。要用平常心对待每一个人和事，对待每一个项目，这样合作各方才能和谐共处，共同发展。

摆脱压力“漩涡”

    “我把压力当做一杯水，喝下去，就没了。”魏传瑞爽朗地笑着。
    身为企业经营者，魏传瑞压力无疑很大。如果茶亭街没改造好，必定长期遭受千人指责；如果招商错误，大家都会责备他的选择。但是魏传瑞显得很逍遥，该喝酒喝酒，该侃大山侃大山，该跑步跑步。他说：“保持从容的心态很重要，不要陷在‘漩涡’里被压力左右，只有做到‘举重若轻’，才能解决更多的问题。”
    他坦言，闲暇之余最大的爱好就是吃。朋友在连江发现好吃的，一通电话，就能把他从福州招去。他到厦门开会，晚上得空时，便邀上参会的朋友找到最热闹的大排档，点上所有品种的海鲜，七八个人吃得不亦乐乎。“什么都吃，天上飞的除了飞机不吃，地上跑的除了汽车不吃。”魏传瑞还道出了“吃”的另一层含义：“吃，不只是简单地喂饱自己，也不是单纯地品尝美味，这是我舒缓压力很重要的一种方式。比如吃螃蟹，使劲咬一下，吞下去，这不是很痛快地发泄了吗？”
    第二大喜好是玩。不喜欢在室内，到青山绿水间玩才能尽兴。他特别喜欢大海大浪，体验新奇刺激的事物。他去海南旅游，看到潜水项目，三下两下穿上行头，朋友因他毫无经验还在旁边担心万分，他只说：“多喝几口水就会了嘛。”转眼便一头栽进水里。魏传瑞的解释是：“从来没做过的事情，没有心理阴影，怕什么。”结伴到森林公园游玩，朋友都在四处问路，他蓦然看到前面有条向上的小路，也不管通不通、通到哪，就蒙头直冲上去。当汗水浸润全身的时候，“我还有什么压力？”魏传瑞说，自然是奇妙的“心理医生”，心情很容易就放松了。
    好玩的他还有一个偷懒的诀窍——想去玩了，就随意给朋友们打打电话，发现有出游计划的，厚着脸皮跟去就是。他表示，以后计划带着骨干员工一起出游，让大家一起快乐，工作就能做得更好了。（本文转自《闽商》杂志2010年10月刊）